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                  一手抓規模、一手“造富” 百強物企市場占有率首次超五成

                    “擴規?!背蔀楫斍拔锲蟀l展的重心,2021年百強物企市場占有率上升至52.31%,首破五成;預計到2025年,市場份額或超64%,未來三到五年,在規?;l展的趨勢下,市場集中度將繼續提升。4月26日舉辦的2022中國物業服務百強企業研究成果發布會透露了上述信息。

                    值得關注的是,在資本的助推下,2021年百強企業新增管理面積超半數來源于第三方項目,逐漸擺脫對關聯公司的依賴,開始“自食其力”。但是物企也并非“唯規模論”,“造富”能力開始逐漸凸顯,其中,多種經營成為物企毛利潤的主要來源,占比超過五成。

                    去年百強物企并購規模創新高

                    資本市場助推2021年這波物業并購潮,為并購企業提供了資金支持。據中指研究院常務副院長黃瑜介紹,截至2022年4月底,物業服務行業上市企業達到59家,同時還有近10家即將上市,行業板塊市值最高時突破了萬億元。

                    在資本市場推動以及地產變局的作用下,2021年,百強企業共發生超百宗并購案例,交易金額近400億元,涉及約10億平方米管理面積,創歷史新高。尤其是頭部企業的多宗大額交易刷新行業記錄,借力并購拉開與中小企業的距離。而中型百強企業也在擇機而行,并購優質標的,甚至以小并大,實現“彎道超車”。

                    物業并購成為當前擴規模的首要驅動力。據百強物企研究成果顯示,2021年,百強企業管理面積達到5692.98萬平方米,同比增速達16.69%;市占率上升至52.31%,首破五成;營業收入均值達13.40億元,同比增長14.21%。其中,TOP10企業營業收入均值達107.78億元,同比增速達50.17%,是百強企業的3.53倍。

                    值得關注的是,2021年,百強企業新增管理面積中超過半數來源于第三方項目,除了并購之外,企業還通過尋求競標機會等方式提高外拓比例,市場拓展能力顯著提升。其中,大部分百強企業成立專門的市場拓展團隊,目的是中標第三方項目,尤其是非住宅業態項目。

                    在這樣的背景之下,雖然地產關聯公司的面積供給仍是物企的壓艙石,但是去年占比已明顯減少。地產關聯公司對物業公司的支持在逐步弱化。

                    對此,中信證券研究部基礎設施和現代服務產業首席分析師陳聰表示,物業和開發商的關系可以形容為“可以支持,但不要溺愛”?!胺錾像R,送一程”是有必要的,但是關聯方占物業在管面積的比例會越來越低,有些物企的關聯方交付占比下降到30%以下,有些公司甚至沒有關聯方。而且,在物企IPO和不斷再融資的情況下,地產商資金在物業管理行業的持股比例也開始下降。

                    中指研究院物業百強研究負責人牛曉娟認為,2022年物業管理行業可能會迎來新的頭部企業登陸資本市場,在資本的助力下,百強企業或將打破上游開發企業的支配格局而獨自“登臺”,實現從“幕后”到“臺前”的跨越。

                    多種經營毛利潤占比超過半數

                    管理規模擴張是當前物企發展的主旋律,但是物企不能完全“唯規模論”,還是要追求穩健的發展。北京興業源物業管理股份有限公司董事長兼總經理趙亞東表示,其在全國布局14個省,如果說以前是在全國布局的過程,下一步則將是深耕的過程,規模達到一定程度,就要在規模里“出效益”,那么深耕是很重要的“出效益”手段。

                    從百強物企研究成果2021年收入構成看,基礎物業服務收入持續增長,均值高達10.22億元,首次突破10億大關,同比增長11.72%。值得一提的是,多種經營收入均值3.19億元,同比增幅達23.01%,增速約為基礎物業服務收入的兩倍。此外,多種經營成為毛利潤增長的第一驅動力。2021年,百強企業多種經營收入占比23.77%,但是多種經營毛利潤占比卻高達50.27%。

                    多種經營的指標體現出非常好的“造富”能力,成為提升物企盈利能力的主要渠道。而在多種經營收入結構中,業主增值服務收入占比超過非業主增值服務,成為多種經營收入增長的主要動力。

                    從目前來看,物業管理服務已從最初的“四?!?保安、保潔、保綠、保修)服務,逐漸延伸至為業主和客戶提供各類增值服務,包括布局托幼、親子、零售、美居、養老等領域,以滿足不同人群的需求。此外,其還以居家、旅游、餐飲、空間運營、智慧服務等多元生活場景為基礎,衍生出各種相關的服務品類。

                    比如在政策利好下,物業+養老的模式迎來新的機遇,越來越多的物企參與其中。對此,天津華廈物業管理發展有限公司黨總支書記、董事長吳鵬提到,其在2019年開始布局養老領域,接下來將面向不同類型的長者,探索更多元的服務。

                    在陳聰看來,社區增值服務一直以來都是物企重要的成長點,目前社區增值服務收入顯著快于整體營收的增速,單個小區增值服務的產出也在不斷增加,“據測算2021年上市物企每平方米每月產生的社區增值服務超過0.6元。不同的企業各有所長,但是增值服務的內容還是有一定的共性,主要包括社區零售、空間運營、資產管理、家裝美居等等?!?/p>

                    未來3-5年擴規模仍是發展主旋律

                    高品質的物業服務對業主房屋增值保值效果越發凸顯。百強物企研究成果顯示,2021年,百強企業在管項目二手房價格為2.36萬元/平方米,高于周邊項目二手房價格10.39%;百強企業在管項目年套租金價格為4.63萬元,比周邊項目租金高5.38%。

                    “目前,物業管理行業之所以備受關注,非常重要的一點在于其服務的空間邊界不斷延伸,并且突破了物業管理傳統服務的天花板,發展潛力不可限量?!迸跃瓯硎?,伴隨城鎮化進程推進以及城市治理需求的持續增長,百強企業的服務空間由社區逐步走向城市,服務空間實現縱向擴大。而非住宅業態也已成為布局的重點方向,是服務空間的橫向擴張。

                    從目前來看,資本市場整體逐漸回歸理性,但是對整個行業發展仍起到重要的推動作用。除了提供并購資金外,在資本市場的關注下,越來越多的特色賽道被打開,不斷為行業開辟更多細分藍海市場,諸如高端服務、商業運營、城市服務、TOD物業管理、綠色物業、工地物業等細分市場空間逐步打開。

                    值得關注的是,“并購和股權融資的正循環在2021年達到了頂峰,隨后股權融資陷入低谷,并購腳步也開始放慢。但產業并購遠遠沒有走完,物管行業具有規模經濟和協同效應的特點,這種規模經濟不僅來自于管理和科技,也來自于不同業態的協同?!标惵敱硎?,一些企業有大量的資金在手,期待并購市場出現更好時機,預計2022年并購市場整體不會太過蕭條,但公建類的物管公司并購估值可能有所下降。

                    牛曉娟也表示,規模擴張將是百強企業發展的重要趨勢,到2025年整個百強企業的份額將突破64%,未來三到五年擴規模依然是物企主旋律。

                    新京報記者 袁秀麗


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